¿Qué es la plusvalía en inmuebles?
Podemos definir una plusvalía inmobiliaria como el beneficio obtenido como resultado de una diferencia positiva entre el precio al que se compró un bien y el precio de su venta en una operación o transacción económica.
Es decir, es el incremento de valor de un bien o un producto por causas diversas que los propietarios no pueden controlar o influir en ellas y significa una ganancia.
¿Cómo se calcula la plusvalía inmobiliaria?
Para calcular la plusvalía inmobiliaria se toma en cuenta el valor original de la vivienda, considerando además la antigüedad y condiciones actuales. Sin embargo, en términos generales estos son los pasos a seguir para calcular la plusvalía inmobiliaria:
- Busca cuál es el coeficiente de actualización del valor catastral en tu localidad.
- Multiplícalo por los años que hace que eres propietario (máximo 20 años) para obtener el % de incremento final.
- Aplica el % de incremento final al valor catastral de tu vivienda para obtener la base imponible (cantidad sobre la que se calculan los impuestos).
- Multiplica el tipo impositivo de tu localidad por la base imponible.
Para un dato más preciso, la recomendación es acudir con un experto del sector inmobiliario para que te asesore porque aunque un inmueble tienda hacia la plusvalía, existen casos (muy pocos y fuera de lo común) en los que se puede presentar una minusvalía, es decir una disminución del valor; un caso concreto es cuando la vivienda se sitúa en una zona afectada por una catástrofe natural al grado de devastación.
¿Cómo aumentar la plusvalía de tu inmueble?
El crecimiento de la plusvalía inmobiliaria durante el COVID-19 no sólo aumenta al reducirse el inventario de la propiedades en venta, sino que también existe la posibilidad que el precio de los inmuebles ubicados en distintas zonas aumenten y por lo consiguiente su plusvalía mejore.
Para que pueda aumentar la plusvalía de tu inmueble se tienen que considerar los siguientes factores:
Ubicación
La zona donde se localiza la vivienda influye en su valor. De acuerdo a los avalúos comparativos de mercado, entre mayor desarrollo comercial presente la zona, mejor será la plusvalía de la vivienda, incluso superando una zona residencial.
Es importante que la vivienda se encuentre cerca de locales y espacios necesarios para la vida diaria, como lo son supermercados, instituciones educativas, oficinas, etc, porque aunque tu casa esté construida con los mejores materiales y sea muy moderna, es fundamental que esté ubicada en un lugar estratégico.
Servicios
Los servicios básicos son otro factor que vienen a favorecer o afectar la plusvalía inmobiliaria. Será importante averiguar la calidad del alcantarillado, drenaje y demás instalaciones relacionadas con el servicio del agua, así como el abasto de luz y agua.
Además, aunque en la actualidad es inconcebible, siguen ocurriendo casos en desarrollos inmobiliarios totalmente edificados y habitados que no pueden cubrir la demanda de energía eléctrica o agua potable que se requiere.
Si bien es común que la mayoría de los servicios públicos ya estén disponibles, también es una realidad que no todas las empresas de telefonía, televisión por cable o Internet han ingresado a implementar sus servicios a algunas colonias. Y si dichos servicios no son de primera necesidad, es importante contar con ellos para aumentar la plusvalía y satisfacer las necesidades de los habitantes.
También están los servicios privados, aquellos que dan plus al nivel y calidad de vida, como son centros comerciales, espacios de entretenimiento (cines, teatros), escuelas (de los diferentes niveles de educación), hospitales e iglesias.
Desarrollo urbano
Es el proceso de transformación y cambio estructural de los lugares en los centros de población rural o urbana, es importante mencionar que este proceso es capaz de mejorar la calidad de vida de toda una población, por lo tanto tiene un nivel muy significativo en la sociedad. Para aumentar la plusvalía se revisan el desarrollo urbano existente y el del futuro.
- Existente
Influye la calidad de vida que hay en la zona y se cuentan si existen vialidades en óptimo estado, transporte, concentradores de empleo a través de centros comerciales, servicios al consumidor y oficinas para la ubicación de servicios financieros, gubernamentales, corporativos, prestación de servicios públicos y si es una zona de demanda creciente.
- Futuro
Se entiende que la plusvalía inmobiliaria puede aumentar por la próxima construcción de un centro comercial o un edificio importante, lo cual beneficiará a mediano o largo plazo la plusvalía de tu vivienda y de la zona.
Movilidad
Las personas requieren desplazarse, lo que implica hacer uso de las calles y avenidas, del sistema de transporte público (camiones, metro) y privado (uber, didi, cabify, el vehículo propio) y usar parte de su tiempo diario para trasladarse de un lugar a otro, cumplir con las actividades del trabajo, con la familia y los amigos.
De esto se trata la movilidad urbana. Aquí tienen que ver las condiciones de movilidad en cuanto a la velocidad que existe en los traslados diarios, la oferta del transporte público y la distancia corta para acceder a él, los espacios de estacionamiento, ciclovías existentes, si hay o no un traslado seguro para las personas.
Estado de la vivienda
- Arquitectura
En la modernidad todo vale si se sabe combinar y adecuar a las necesidades. La combinación de estilos es un recurso aceptable para crear diseños contemporáneos y vanguardistas.
Aquí se considera la estructura de la construcción, funcionalidad, espacios bien distribuidos, iluminación desde varios ángulos, audacia en los volúmenes y formas, ambientes integrados que resultan en espacios más amplios, accesos simples, fáciles, prácticos y espacios abiertos y conectados.
Acabados
De forma periódica es necesario revisar a fondo los desperfectos que pueden ir apareciendo con el paso del tiempo y el uso del inmueble. Es conveniente invertir para cambiar pisos, pintar paredes, techos, así como revisar cada determinado periodo las instalaciones eléctricas y de agua.
Considera incluir los acabados de lujo en algunas habitaciones, puedes añadir cisterna y reductores de ruido en ciertas áreas de tu hogar. Busca los mejores acabados, existen una gran variedad de materiales que puedes elegir como mosaico, madera, pisos laminados, losetas, etc.
Esfuérzate por tener el balance entre el que más te guste y el que puede traer aumento a la plusvalía. Puedes enfocarte en mejorar la apariencia del exterior, cambia ventanas, agrega protecciones, renueva el color, realiza reparaciones en muros, consigue materiales que sean más resistentes a los fenómenos naturales, impermeabiliza, etc. Estos pequeños detalles harán la diferencia, ya que, un inmueble en buenas condiciones puede apreciar su valor.
