Vender un departamento en la Ciudad de México puede generar una obligación fiscal que muchos propietarios descubren hasta que ya están firmando ante notario: el Impuesto Sobre la Renta por la ganancia obtenida. La buena noticia es que no se paga sobre el precio total de la venta, sino sobre la utilidad, y en varios casos puede no pagarse nada. En Punto Destino te explicamos cuándo aplica el ISR, cómo se calcula y quién lo cubre, para que llegues a la operación sin sorpresas.
¿Qué es el ISR por enajenación de un inmueble?
Cuando una persona física transmite la propiedad de un inmueble que no destina a una actividad empresarial, esa operación se considera enajenación de bienes y queda regulada en la Ley del Impuesto Sobre la Renta. El ISR no grava el dinero que recibes, grava la ganancia, es decir, la diferencia entre lo que te costó el departamento y lo que obtienes al venderlo. Por tratarse de una operación que se protocoliza ante notario, es el propio fedatario quien calcula, retiene y entera el impuesto al SAT.
¿Quién paga el ISR, el comprador o el vendedor?
El ISR por la venta lo paga el vendedor, porque es quien obtiene la ganancia. El comprador asume otros gravámenes distintos, como el Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles y los gastos de escrituración, que puedes revisar en nuestro artículo sobre los impuestos que cubre el comprador. En la práctica, el notario descuenta el ISR del vendedor al momento de la operación y lo entera como pago provisional, así que conviene tener claro el monto antes de firmar.
¿Sobre qué monto se calcula el ISR?
Este es el punto que más confunde. El impuesto se determina sobre la ganancia, y para llegar a ella la ley te permite restar del precio de venta una serie de deducciones autorizadas, todas actualizadas por la inflación. Entre las principales están:
- El costo comprobado de adquisición, actualizado por inflación. La parte correspondiente a la construcción se ajusta según los años que llevas como propietario.
- Las inversiones en mejoras y ampliaciones, siempre que cuentes con comprobantes fiscales.
- Los gastos notariales, impuestos y derechos que pagaste tanto al comprar como al vender.
- Las comisiones por la operación y el avalúo.
Por eso vale tanto conservar la escritura de compra y las facturas de cualquier remodelación: cada peso que puedas comprobar reduce la base sobre la que pagas. En el fondo, esta ganancia es la plusvalía que se materializa el día que vendes.
¿Cómo se determina el impuesto?
Una vez calculada la ganancia, la ley la divide en dos partes. La porción acumulable resulta de dividir la ganancia entre los años que fuiste propietario, con un tope de veinte, y se suma al resto de tus ingresos del año para aplicarle la tarifa anual. La porción restante, llamada no acumulable, se calcula con una tasa propia. El notario realiza todo este procedimiento, retiene el pago provisional y lo entera al SAT, y en muchas entidades también retiene un pago a favor de la entidad federativa.
Ese pago provisional es a cuenta de tu impuesto del ejercicio, de modo que al presentar tu declaración anual puedes ajustarlo. Pide siempre al notario el desglose del cálculo antes de cerrar la operación, porque ahí ves con claridad cuánto se va a impuestos y cuánto recibes en realidad.
¿Cuándo no se paga ISR? La exención por casa habitación
Si el departamento que vendes fue tu casa habitación, la ganancia puede quedar exenta hasta un límite de 700,000 UDIS, alrededor de 5.8 millones de pesos en 2026. El monto exacto cambia día con día, porque depende del valor de la UDI que publica el Banco de México. Para acceder a la exención necesitas cumplir tres condiciones:
- Que el inmueble haya sido efectivamente tu vivienda, lo cual acreditas con identificación o comprobantes de domicilio a tu nombre.
- Que no hayas usado esta exención en otra venta durante los tres años anteriores, lo cual declaras bajo protesta de decir verdad ante el notario.
- Que la operación se formalice ante fedatario público.
La exención aplica por contribuyente, así que en una sociedad conyugal cada cónyuge tiene la suya. Si el precio supera las 700,000 UDIS, solo pagas ISR por el excedente. Y un punto clave para quien compró pensando en invertir: si el departamento estuvo rentado y no fue tu vivienda, esta exención no aplica y el impuesto se calcula sobre la ganancia completa.
¿Qué conviene tener listo antes de vender?
Llegar preparado hace la diferencia entre una operación ágil y una llena de sobresaltos. Antes de poner tu departamento en venta, reúne la escritura de adquisición, las facturas de mejoras, los comprobantes de gastos notariales, tu identificación y el dato exacto de cuántos años has sido propietario. Si compraste como inversión, llevar este orden desde el primer día protege tu rendimiento el día de la salida.
Cada operación tiene particularidades y el cálculo final depende de tu situación personal, del valor de la UDI vigente y del estado donde se ubique el inmueble. Antes de firmar, confírmalo con tu notario o con un contador. El ISR de una venta no es algo que convenga estimar a la ligera, y revisar otros gravámenes asociados a la propiedad, como qué es el predial, te da una imagen completa del costo real de tener y vender un inmueble.
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Preguntas frecuentes
¿El ISR por vender un departamento se paga sobre el precio total?
No. Se paga únicamente sobre la ganancia, es decir, la diferencia entre el precio de venta y las deducciones autorizadas como el costo de adquisición actualizado, las mejoras y los gastos notariales.
¿Quién retiene y entera el ISR al SAT?
El notario ante el que se formaliza la venta. Calcula el impuesto, lo descuenta al vendedor y lo entera como pago provisional a cuenta del impuesto anual.
¿De cuánto es la exención por casa habitación?
Hasta 700,000 UDIS, cerca de 5.8 millones de pesos en 2026, y solo puede aplicarse una vez cada tres años. Si el precio supera ese límite, pagas ISR por el excedente.
¿Pago ISR si vendo un departamento que tenía rentado?
Sí. La exención por casa habitación aplica solo cuando el inmueble fue tu vivienda. Si lo destinaste a renta o inversión, el ISR se calcula sobre la ganancia obtenida.
¿Cómo puedo reducir el ISR de la venta?
Conservando y comprobando todas las deducciones autorizadas: la escritura de compra, las facturas de mejoras y ampliaciones, los gastos notariales y las comisiones. A mayor documentación, menor es la base gravable.
