Comprar un departamento en la CDMX no es tarea fácil, implica tener el conocimiento de diferentes temas y uno de ellos tiene que ver con los desarrollos inmobiliarios, un concepto que vamos a explicar a lo largo de este artículo.
Aunque podría parecer que solamente tiene que ver con edificios y construcciones, un desarrollo inmobiliario implica más cosas, por ejemplo, también puede hacer referencia a otros ámbitos, como la construcción de carreteras. Pero será su relación con la vivienda lo que abordaremos aquí.
Es bueno que los compradores de un departamento sepan los aspectos básicos que se relacionan con los desarrollos inmobiliarios, para que adquieran el inmueble que más les convenga, cubra sus necesidades y se considere una buena inversión.
Qué son los desarrollos inmobiliarios
Cuando hablamos de desarrollos inmobiliarios nos referimos a todas aquellas actividades de gestión y coordinación que se realizan con la finalidad de crear un inmueble, el cual podrá ser ocupado por otras personas, ya sea como oficinas o como viviendas.
Desarrollar una propiedad inmobiliaria implica diferentes actividades, algunas de ellas tienen que ver con la compra de terrenos, construir los edificios y además, darles mantenimiento posterior a su conclusión, para que se mantengan en buenas condiciones.
Algo más que se debe tener en cuenta, es que este concepto proviene de un término en inglés llamado “property development”, lo que podría traducirse como promotor inmobiliario, es decir, la persona o empresa que invierte en una casa, un departamento o una oficina.
Una destacada definición para el concepto de desarrollos inmobiliarios es la que propone Michael Yardney, un reconocido autor australiano de varios libros sobre finanzas, inversión y propiedades, quien dice lo siguiente:
“La continua reconfiguración del entorno construido para satisfacer las necesidades de la sociedad”.
Esta conceptualización que hace Yardney de los desarrollos menciona a uno de los actores principales en este tema, es decir, las personas que se convertirán en los consumidores finales de una edificación, por ejemplo, los inquilinos de un edificio de departamentos.
Las empresas que se dedican a este negocio realizan todas las etapas necesarias que demanda esta industria, con la finalidad de que sean las personas que van a comprar un departamento en la CDMX, los principales beneficiados, pues serán ellos quienes habitarán estos inmuebles.
Etapas de los desarrollos inmobiliarios
Por eso, después de entender qué son los desarrollos inmobiliarios, consideramos que es pertinente hablar sobre las diferentes etapas por las cuales tienen que pasar las empresas que se involucran en este tipo de inversión, para después poner a la venta los departamentos.
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Planteamiento del desarrollo y sus objetivos
La primera pregunta que se deben plantear todas aquellas empresas que se dediquen a este campo inmobiliario es: ¿por qué se va a construir un edificio en una zona específica?
Esto es básico, porque no se trata de edificar en cualquier sitio, se deben tomar en cuenta dos puntos: la oferta y la demanda.
– Oferta, es el conjunto de casas, edificios, locales comerciales, sitios de entretenimiento, etc, que hay en la zona donde los desarrolladores desean construir, por lo que su inmueble debe cubrir una necesidad que falte en ese sitio, de lo contrario no podríamos hablar de una buena inversión.
– Demanda, con este término nos referimos al número de personas que podrían necesitar un departamento, en una zona muy buscada para vivir, que cuente con tres tipos de construcciones clave: las de vivienda, las comerciales y las de oficina.
En este punto también se debe tomar en cuenta la tendencia de crecimiento demográfico que hay en la zona donde se van a construir los desarrollos, porque un lugar con pocos habitantes podría provocar que haya poca solicitud de vivir en las nuevas edificaciones.
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Adquisición del terreno
Cuando ya se estudió muy bien la oferta y la demanda, lo que sigue para los desarrollos inmobiliarios es adquirir el terreno, si se construirá desde cero o la propiedad, si es que se va a remodelar.
Para esto, una buena herramienta puede ser un estudio de mercado, el cual brinda un panorama más claro de la demanda que hay cerca del inmueble que se va a construir, cuántos departamentos se venden en promedio en la zona, el crecimiento demográfico y la demografía del sitio.
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Estructuración financiera
En el ámbito de los desarrollos inmobiliarios hay algo que nunca se debe de tomar a la ligera, eso es la parte financiera del proyecto. Es necesario que desde el principio, exista una inversión estipulada a partir de la cual se van a trabajar los objetivos de dicho proyecto.
No se trata solamente de establecer una cantidad, también se deben tener en cuenta otros factores que permitan sacarle el mayor provecho a esa inversión, por ejemplo, los estudios de factibilidad, los análisis de riesgos y los estudios ambientales.
Con esto, los compradores de un departamento también se benefician, pues el precio que pagarán por su inmueble no se verá afectado, ya que todo debe quedar bien establecido para evitar posibles problemas que puedan surgir.
El diseño de los desarrollos inmobiliarios
Una vez que los proyectos de desarrollos inmobiliarios pasan por un marco jurídico y legal que debe estar totalmente cubierto, se debe pensar en otro aspecto indispensable: el diseño.
El diseño de un edificio de departamentos es básico, porque “de la vista nace el amor”, y los compradores buscan que sean seguros y por supuesto, que tengan una imagen atractiva, acorde con las tendencias decorativas actuales.
Cuando hablamos de diseño no solamente nos referimos al aspecto que tendrá un edificio, también involucra otras necesidades, como contratistas, consultores y arquitectos que contribuyan al plan de negocios, para que el proyecto resulte exitoso.
Construcción de los desarrollos inmobiliarios
Por supuesto que después de que el diseño está listo, lo que sigue es su ejecución, es decir, la construcción de la obra, siguiendo los planos arquitectónicos y las normas legales necesarias.
Como parte de esta etapa se debe firmar un contrato, esto para dar seguridad a todos los involucrados en un proyecto de desarrollos inmobiliarios, porque en él se establecen el plazo para terminar la construcción, el costo que tendrá y las relaciones que a partir de ese momento tendrán los constructores con los desarrolladores.
Publicidad y venta de los desarrollos inmobiliarios
La publicidad que se realiza con el objetivo de vender departamentos puede iniciar incluso cuando un edificio está en construcción, porque entra en el juego otro tema importante: la preventa de los departamentos.
La preventa de departamentos se refiere a que las personas pueden acercarse con las empresas encargadas de hacer los desarrollos inmobiliarios para adquirir uno de sus espacios, que apenas están en construcción y que en ese momento tienen un precio menor al que se ofertarán cuando el inmueble esté terminado.
Finalmente, cuando los desarrollos están terminados, la venta es el último paso, la cual se debe realizar por medio de un contrato que establezca todas las condiciones para cada una de las partes, con la finalidad de que más adelante no se presenten problemas de ningún tipo.
Sin duda alguna, hablar de este tipo de desarrollos implica tener conocimiento de diferentes aspectos, algunos que incluso involucran leyes y normas reguladas por las autoridades, pero que son importantes si se desea invertir en un negocio como este o por el contrario, si se desea comprar departamento en la Ciudad de México.
