Cuando calculas cuánto necesitas para comprar un departamento en la Ciudad de México, el enganche es solo una parte. El gasto que más sorprende a los compradores primerizos es un impuesto local que se paga una sola vez, al momento de escriturar, y que en la CDMX puede representar varios puntos porcentuales del valor del inmueble: el Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles.
Lo paga el comprador, no el vendedor. Y a diferencia de otros gastos del cierre, no se negocia.
Qué grava el ISAI y en qué momento se causa
El ISAI es un impuesto local, previsto en los artículos 112 a 119 del Código Fiscal de la Ciudad de México. Grava la adquisición de inmuebles ubicados en la ciudad: el suelo, las construcciones, ambos, y también los derechos relacionados con ellos.
Una precisión que corrige un malentendido frecuente: no interviene el SAT ni ninguna autoridad federal. El ISAI se paga a la Tesorería de la Ciudad de México y los recursos son de la ciudad, no de la Federación.
El hecho que lo detona es la adquisición, y ese concepto es más amplio de lo que parece. No aplica solamente a la compraventa. También se causa en donaciones, herencias, permutas, cesiones de derechos, aportaciones a sociedades, prescripción positiva y otras figuras de transmisión de propiedad. Si cambia el titular de un departamento en la CDMX, casi siempre hay ISAI de por medio.
Traslado de dominio e ISAI: dos nombres para el mismo impuesto
Buena parte de la confusión viene del nombre. En la Ciudad de México el impuesto se llama Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles y se abrevia ISAI. En el Estado de México, Jalisco, Guanajuato y varias entidades más, el mismo concepto se conoce como impuesto de traslado de dominio. En otros lugares aparece como impuesto de transmisión patrimonial.
Cambia la denominación, cambian las tarifas y cambia la autoridad que lo cobra, pero el hecho gravado es idéntico: adquirir un inmueble. Si estás comparando información de distintos estados, ten presente que estás leyendo sobre el mismo impuesto con tres apellidos distintos.
La consecuencia práctica es importante: el ISAI se paga en la entidad donde está el inmueble, no donde vives tú. Si compras en la CDMX, aplica la tarifa de la CDMX aunque residas en Querétaro.
Quién lo paga y en qué plazo
El obligado es el adquirente, es decir, el comprador. No hay margen para pactar lo contrario frente a la autoridad fiscal, aunque las partes acuerden algo distinto entre ellas.
El plazo es de 15 días hábiles siguientes a la formalización en escritura pública. En la práctica casi nunca tienes que preocuparte por la fecha, porque el notario público es responsable solidario: calcula el impuesto, lo retiene del monto que le entregas para gastos y lo entera a la Tesorería. Por eso el ISAI aparece siempre desglosado en el presupuesto que te da la notaría antes de la firma.
Lo que sí conviene hacer es revisar ese desglose con calma. Los gastos notariales incluyen conceptos muy distintos entre sí, y el ISAI suele ser el renglón más grande de todos. Vale la pena entender qué estás pagando en cada línea.
El cálculo en CDMX no es una tasa plana
Aquí está el error más repetido en internet. Muchos textos dicen que el ISAI es “aproximadamente el 2% del valor”. Eso es cierto en algunos estados, pero no en la Ciudad de México, donde el artículo 113 del Código Fiscal establece una tarifa progresiva por rangos.
El procedimiento tiene tres pasos:
- Determinar la base. Se toma el mayor de tres valores: el precio de adquisición, el valor catastral y el que resulte del avalúo practicado por perito autorizado. No el que más te convenga, sino el más alto de los tres.
- Ubicar el rango. La tarifa está dividida en rangos, cada uno con un límite inferior, una cuota fija y un factor de aplicación sobre el excedente.
- Aplicar la fórmula. Al valor de la base se le resta el límite inferior del rango, el resultado se multiplica por el factor, y a ese producto se le suma la cuota fija.
Con la tarifa vigente en el ejercicio 2025, un departamento con base gravable de $1,200,000 se ubicaba en un rango con cuota fija de $18,774.71 y factor de 0.05543 sobre el excedente, con límite inferior de $595,145.68. El cálculo quedaba así:
- Excedente: $1,200,000 menos $595,145.68 igual a $604,854.32
- Excedente por factor: $604,854.32 por 0.05543 igual a $33,532.76
- Más cuota fija: $33,532.76 más $18,774.71 igual a $52,307.47
Ese resultado equivale a cerca del 4.4% del valor, muy lejos del 2% que circula como referencia general. Toma la cifra como ejemplo del método, no como el monto que vas a pagar: los rangos, las cuotas fijas y los factores se actualizan cada año.
Dónde consultar la tarifa vigente
La estructura del cálculo se mantiene estable año con año. Lo que cambia son los números de la tabla, que se actualizan por factor inflacionario y se publican en la Gaceta Oficial de la Ciudad de México en diciembre, con vigencia desde el 1 de enero.
Para trabajar con la cifra correcta, consulta en este orden:
- El portal de la Secretaría de Administración y Finanzas de la CDMX, en el apartado del ISAI. Es donde se genera la declaración y donde aparece la tarifa aplicable al ejercicio en curso.
- El texto vigente del Código Fiscal de la Ciudad de México, artículo 113, en el portal del Congreso de la ciudad.
- Tu notario. Es quien hace el cálculo formal y quien responde por él. Pídele el desglose antes de firmar, no después.
Desconfía de cualquier artículo que te dé un porcentaje cerrado sin decirte de qué ejercicio proviene. En un impuesto con tarifa progresiva y actualización anual, un número sin fecha no sirve para presupuestar.
Reducciones y exenciones que sí existen
El Código Fiscal contempla varios supuestos donde el impuesto se reduce o no se causa.
Adquisición por herencia. Existe una reducción del 50% del ISAI cuando la adquisición del inmueble deriva de una sucesión. Para 2026 continúa vigente conforme al artículo sexto transitorio del Código Fiscal, y aplica cuando se cumplen tres condiciones de forma simultánea:
- Que el valor del inmueble no exceda de 27,185 veces el valor diario de la UMA, equivalente a $3,189,072.35 para el ejercicio 2026.
- Que el otorgamiento, firma y solicitud de inscripción de la adjudicación se realicen dentro de los 5 años siguientes al fallecimiento del propietario.
- Que la adjudicación se haga a favor del cónyuge, concubino o concubina, descendientes o ascendientes.
El límite de valor está expresado en UMA, así que se mueve cada año conforme el INEGI actualiza esa unidad en febrero. Verifica el monto del ejercicio en curso antes de asumir que tu caso califica.
Exenciones del artículo 114. Están exentos los bienes que se adquieren para formar parte del dominio público de la Ciudad de México o del régimen de dominio público de la Federación, y los inmuebles adquiridos por representaciones diplomáticas de estados extranjeros acreditados en el país, siempre que exista reciprocidad, así como por organismos internacionales. Son supuestos acotados que rara vez alcanzan a un comprador particular, pero conviene saber que la exención no es general.
El antecedente judicial sobre la tarifa del artículo 113
Hay un dato del que casi no se habla en el sector inmobiliario y que conviene conocer si compraste en años recientes.
Diversos precedentes del Poder Judicial determinaron que la tarifa del artículo 113 del Código Fiscal de la Ciudad de México, en su redacción aplicable a los ejercicios de 2021 a 2024, no cumplía con el principio de proporcionalidad tributaria, porque entre un rango y otro no existía la gradualidad necesaria. Distintos despachos fiscales publicaron análisis en ese sentido y algunos contribuyentes promovieron juicios de amparo.
En diciembre de 2024, el Congreso de la Ciudad de México reformó el artículo 113 y ajustó los rangos, las cuotas fijas y los factores de aplicación. La exposición de motivos de esa reforma señala el objetivo de corregir las disparidades entre rangos y mejorar la progresividad de la tarifa.
Lo relevante para ti es sencillo: la tarifa vigente hoy es la reformada. Si tu operación se realizó en el periodo anterior y quieres saber si tu caso admite algún medio de defensa, ese análisis corresponde a un abogado fiscalista con el expediente completo a la vista, no a una lectura general del tema.
Qué cambia si compras en preventa
En una compra en preventa el ISAI no se causa cuando firmas el contrato ni cuando das el enganche. Se causa al momento de la escrituración, que ocurre al final del proceso, cuando el desarrollo está terminado y tu departamento ya tiene folio real propio.
Eso tiene dos implicaciones prácticas. La primera es de planeación financiera: entre que apartas y que escrituras pueden pasar meses, así que el ISAI es un gasto que debes tener previsto para el cierre, no para el arranque. La segunda es que la base gravable se determina con los valores al momento de escriturar, no con el precio que pactaste al inicio.
Si estás evaluando esta modalidad, revisa también qué otros trámites concurren en esa etapa, empezando por lo que necesitas para escriturar un departamento y la inscripción posterior en el Registro Público de la Propiedad.
Cómo varía el impuesto en otras entidades
Si tu comparativo incluye inmuebles fuera de la Ciudad de México, considera que las diferencias son grandes. Como referencia general publicada por portales del sector, el Estado de México maneja tasas que van de 0.02% a 4.5% dependiendo del municipio y del valor, Jalisco aplica una tasa general cercana al 2% y Nuevo León se mueve entre 2% y 3%.
Son órdenes de magnitud, no cifras para presupuestar. Cada entidad tiene su propia ley de ingresos o código financiero, y en el caso del Estado de México la tarifa se define a nivel municipal, así que dos inmuebles de valor idéntico en municipios vecinos pueden pagar montos distintos. Consulta siempre la tesorería del municipio donde está el inmueble.
Los otros gastos del cierre que no son ISAI
El ISAI es el renglón más visible, pero no el único. Al escriturar también se cubren:
- Honorarios notariales, que corresponden al trabajo del notario y su equipo.
- Derechos de inscripción en el Registro Público de la Propiedad, previstos también en el Código Fiscal de la ciudad.
- Certificados y constancias: libertad de gravamen, no adeudo de predial y agua, entre otros.
- Avalúo practicado por perito autorizado.
- Gastos del crédito, si financias la compra: comisión por apertura, seguros y avalúo bancario.
Sumados, los gastos de cierre en la CDMX suelen ubicarse en un rango de entre 5% y 8% del valor del departamento, con el ISAI representando la mayor parte. Puedes revisar el desglose completo en el detalle de cuánto cobra un notario por escriturar.
Y si tu operación es del lado de la venta, el impuesto que te corresponde es otro: el ISR por venta de un departamento, que grava la ganancia obtenida y funciona con reglas distintas a las del ISAI.
Presupuestar bien es parte de comprar bien
Conocer el ISAI con anticipación cambia la conversación. Deja de ser una sorpresa en la notaría y se convierte en una línea más de tu plan financiero, junto con el enganche y las mensualidades. Los compradores que llegan a la firma con este número previsto cierran sin sobresaltos.
En Punto Destino desarrollamos en zonas consolidadas de la Ciudad de México, en colonias como la Roma, la Condesa, la Cuauhtémoc y la San Rafael, donde la plusvalía se sostiene por ubicación y no por promesas. Acompañamos cada operación hasta la escrituración con el desglose de gastos sobre la mesa desde el principio. Visita nuestro showroom y resolvamos juntos los números de tu compra. Es tu Destino.
La información de este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoría fiscal ni legal. Las tarifas, montos, límites y supuestos de reducción se actualizan cada ejercicio, por lo que deben verificarse en las fuentes oficiales vigentes. Para el análisis de un caso concreto, consulta a un notario público o a un especialista en materia fiscal.
