Comprar en preventa significa adquirir un departamento antes de que el edificio esté terminado, y en algunos casos antes de que arranque la obra. Firmas sobre planos, con un proyecto ejecutivo, un calendario de construcción y un precio que queda fijado desde ese momento.
Lo que adquieres en ese instante no es el departamento todavía, es el derecho a recibirlo en las condiciones que establece un contrato. Esa distinción explica casi todo lo demás: por qué el esquema de pagos funciona distinto al de una compra tradicional, por qué el contrato pesa tanto y por qué conviene revisar con calma quién construye antes de firmar.
Preventa, lanzamiento y entrega inmediata: tres momentos distintos de compra
Los tres términos se usan de forma intercambiable y no significan lo mismo. La diferencia está en la etapa de obra en la que entras, y esa etapa determina el precio, el plazo de espera y el nivel de certeza que tienes sobre lo que vas a recibir.
| Modalidad | Estado del proyecto | Plazo hasta la entrega | Qué ves antes de firmar |
|---|---|---|---|
| Lanzamiento | Permisos en trámite o recién obtenidos, obra sin iniciar | De 24 a 36 meses | Planos, renders y proyecto ejecutivo |
| Preventa | Obra en curso, entre cimentación y obra negra avanzada | De 12 a 24 meses | Avance real de obra y, en muchos casos, departamento muestra |
| Entrega inmediata | Edificio terminado y listo para habitar | Entre 30 y 90 días, según escrituración | El departamento exacto que vas a recibir |
Cuanto más temprano entras, mayor es el diferencial entre el precio que pagas y el valor del inmueble el día de la entrega. También es mayor el tiempo que esperas y menor la información concreta con la que decides. Si tu prioridad es mudarte pronto y ver exactamente lo que compras, revisa las opciones de departamentos con entrega inmediata, que responden a una necesidad distinta.
Así se desarrolla el proceso, paso a paso
Selección del proyecto y apartado
Eliges el desarrollo, la unidad y el nivel. En esta etapa todavía hay disponibilidad de las mejores ubicaciones dentro del edificio, que suelen ser las de niveles altos, esquina o con terraza.
El apartado formaliza tu interés y congela esa unidad a tu nombre por un periodo corto, normalmente de una a cuatro semanas. Es un monto pequeño frente al total, pero pregunta siempre una cosa antes de entregarlo: si es reembolsable en caso de que decidas no continuar, y bajo qué condiciones. La respuesta debe estar por escrito.
El contrato de promesa de compraventa y sus cláusulas
Este documento es el centro de toda la operación. No transfiere la propiedad, eso ocurre hasta la escrituración, pero establece la obligación de ambas partes: tú te comprometes a pagar en cierto calendario y la desarrolladora a entregarte una unidad con características específicas en una fecha determinada.
Revisa que estas cláusulas estén presentes y redactadas con precisión:
- Identificación de la unidad. Número, nivel, metros cuadrados exactos, orientación, cajones de estacionamiento y bodega si aplica.
- Fecha de entrega. Con día concreto, no un trimestre ni un año. Debe incluir el periodo de gracia que se reserva la desarrolladora y qué sucede si lo excede.
- Penalización por retraso. Qué te corresponde si la entrega se pasa del plazo pactado. Sin esta cláusula, la fecha es una intención, no un compromiso.
- Condiciones de cancelación. Cuánto recuperas si te retiras, en qué plazo te devuelven y qué porcentaje se retiene.
- Especificaciones de acabados y amenidades. Anexo con marcas, materiales y modelos. Aquí es donde se resuelven después las diferencias entre el render y el resultado.
- Calendario de pagos completo. Montos y fechas de cada exhibición, sin montos abiertos ni ajustes discrecionales.
Antes de firmar, pide una copia para revisarla fuera del showroom y con tiempo. Una desarrolladora seria no tiene inconveniente en dártela.
Esquema de pagos durante la construcción
La estructura más común reparte el pago en tres bloques: un enganche a la firma, mensualidades durante la obra y el saldo contra la entrega, que es la parte que normalmente se cubre con crédito hipotecario.
Un ejemplo con números para que lo veas completo, sobre un departamento de 7 millones de pesos con 24 meses de obra:
| Concepto | Porcentaje | Monto | Momento |
|---|---|---|---|
| Apartado | Monto fijo | $50,000 | Al elegir la unidad |
| Enganche a la firma | 20% | $1,350,000 | Firma del contrato, descontando el apartado |
| Mensualidades durante la obra | 20% | $58,333 al mes, 24 meses | Durante la construcción |
| Saldo contra entrega | 60% | $4,200,000 | Escrituración, con crédito o recursos propios |
Los porcentajes varían por desarrollo y por etapa. Lo que no cambia es la lógica: entre más avanzada la obra al momento de tu compra, menor el tiempo para reunir el saldo final y mayor el peso del enganche.
A esos montos súmales los gastos de escrituración, que corren por separado y suelen ubicarse entre el 4% y el 7% del valor de la operación. Los detallamos en el artículo sobre gastos notariales y en el de cuánto cobra un notario por escriturar.
Entrega, escrituración y postventa
La entrega tiene dos partes. Primero recorres el departamento con un representante de la desarrolladora y levantan juntos un acta con las observaciones: acabados, instalaciones, funcionamiento de llaves y contactos, estado de ventanería. Ese documento es tu respaldo para exigir correcciones.
Después viene la escrituración ante notario, que es el momento en el que la propiedad pasa legalmente a tu nombre y se inscribe en el Registro Público de la Propiedad. Si vas a usar crédito hipotecario, el banco libera los recursos en este acto. Puedes revisar el detalle en el artículo sobre qué necesitas para escriturar un departamento.
Pregunta también por la garantía de postventa. El régimen de propiedad en condominio establece obligaciones sobre áreas comunes, y las desarrolladoras con trayectoria ofrecen cobertura por vicios ocultos durante un periodo posterior a la entrega.
Ventajas de comprar en preventa
El precio queda fijado el día que firmas, mientras el inmueble sigue apreciándose durante los meses que dura la construcción. Ese diferencial entre lo que pagas y lo que vale el departamento al momento de la entrega es el argumento central de esta modalidad, y en el mercado de la Ciudad de México suele moverse entre el 10% y el 30% según la etapa de obra y la zona.
El calendario de pagos también juega a tu favor. Distribuir el enganche en mensualidades durante dos años cambia por completo la exigencia financiera frente a una compra tradicional, donde necesitas el monto completo de entrada.
Y está la personalización. Comprar antes de que los acabados estén instalados te permite intervenir en materiales, tonos y en algunos casos en la distribución. Es la única modalidad en la que el departamento se adapta a ti antes de existir, y no al revés.
Qué pasa con la plusvalía entre la firma y la entrega
La plusvalía inmobiliaria no se comporta igual en todas las colonias. En zonas consolidadas de la Ciudad de México, con infraestructura madura, conectividad y oferta cultural establecida, el crecimiento de valor es más sostenido y menos dependiente de que se cumplan promesas de desarrollo futuro.
Ese es el criterio que conviene aplicar al evaluar un proyecto en preventa: no cuánto promete crecer la zona, sino cuánto ha crecido de forma consistente. En el análisis de las zonas con mayor plusvalía en la CDMX encuentras el comportamiento por colonia.
Los riesgos reales y cómo te proteges de ellos
Comprar sobre planos implica confiar en que algo que aún no existe va a existir en tiempo y forma. Esa confianza no se otorga, se verifica, y hay mecanismos concretos para hacerlo.
Fideicomiso de garantía
Es la figura donde los recursos que vas aportando se depositan en una institución bancaria y no directamente en las cuentas de la desarrolladora. El banco actúa como tercero y libera los fondos conforme avanza la obra, según lo pactado.
Su utilidad es directa: si el proyecto se detiene, tu dinero no quedó mezclado con el capital de operación de la empresa. Pregunta si el desarrollo cuenta con fideicomiso, en qué institución está constituido y pide el número de contrato. Es una pregunta que una desarrolladora sólida responde sin rodeos.
Qué revisar antes de firmar
- Certificado único de zonificación de uso de suelo. Confirma que el predio permite el número de niveles y el uso habitacional del proyecto. Se consulta gratis en el portal de la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda de la CDMX.
- Registro de manifestación de construcción tipo B o C. Es el trámite que autoriza la obra ante la alcaldía. Sin él, el proyecto no debería tener maquinaria en el terreno.
- Director Responsable de Obra. Toda construcción en la ciudad requiere un DRO registrado que responde legalmente por el proyecto. Pide su nombre y número de registro.
- Autorización de INAH o INBAL cuando aplica. Colonias como la Roma y la Condesa son Áreas de Conservación Patrimonial, y ahí las obras necesitan permisos adicionales. Un proyecto que no los tiene puede detenerse a mitad de construcción.
- Historial de entregas. No los renders del desarrollo actual, sino los edificios que esa empresa ya terminó. Visítalos, y de ser posible habla con quien vive ahí.
- Constitución legal de la empresa. Verifica que la razón social con la que firmas sea la misma que aparece en los permisos.
Si quieres profundizar en este punto, revisa cómo saber si una inmobiliaria es legal y las señales que documentamos en cómo evitar fraudes inmobiliarios en México.
Qué pasa si la desarrolladora no entrega a tiempo
Los retrasos de algunas semanas son comunes en construcción y suelen estar contemplados en el contrato mediante un periodo de gracia. Lo que no es normal es un retraso de meses sin comunicación ni justificación documentada.
Tu protección está en las cláusulas que revisaste antes de firmar: la penalización por retraso y las condiciones de rescisión. Si el contrato las contempla con montos y plazos claros, tienes un instrumento exigible. Si no las contempla, tu posición es considerablemente más débil, y esa es exactamente la razón por la que ese documento merece revisión con abogado antes de la firma y no después.
Cómo se financia una compra en preventa
La mayoría de los bancos en México otorga crédito hipotecario para departamentos en preventa, con una particularidad importante: los recursos se liberan hasta la escrituración, no durante la obra. Eso significa que el enganche y las mensualidades del periodo de construcción los cubres con recursos propios, y el crédito entra para el saldo final.
Tu autorización crediticia tiene vigencia limitada, normalmente de tres a seis meses. Solicitarla al inicio de una preventa de dos años no sirve de mucho. Lo que sí conviene hacer desde el principio es cuidar tu historial y tu capacidad de pago, porque el banco los evaluará cuando falte poco para la entrega.
Si cotizas con Infonavit o Fovissste, confirma desde el primer contacto que la desarrolladora acepta esos esquemas y que el desarrollo está registrado para operar con ellos. No todos los proyectos lo están.
Preguntas frecuentes
¿Qué bancos dan crédito hipotecario para un departamento en preventa?
Prácticamente todas las instituciones bancarias del país lo hacen, siempre que el desarrollo tenga sus permisos en regla y la desarrolladora esté constituida legalmente. Lo que cambia entre bancos no es la disposición a prestar, sino el aforo, la tasa y los requisitos de comprobación de ingresos.
¿Puedo vender mi departamento antes de que me lo entreguen?
Sí, mediante una cesión de derechos, que transfiere a otra persona tu posición en el contrato. Necesitas que la desarrolladora lo autorice y algunas cobran una comisión por el trámite. Verifica que tu contrato lo permita antes de firmar si contemplas esa posibilidad.
¿Qué pasa si dejo de pagar las mensualidades?
Depende de lo que establezca tu contrato. Lo habitual es que se apliquen intereses moratorios y que, tras cierto número de pagos vencidos, la desarrolladora pueda rescindir el acuerdo reteniendo un porcentaje de lo aportado. Revisa esa cláusula específica antes de comprometerte con un calendario.
¿Cuánto dura una preventa?
Entre 12 y 36 meses, según la etapa en la que compres. Un desarrollo que apenas obtuvo permisos tarda más que uno con obra negra avanzada.
¿Puedo personalizar el departamento?
En preventa sí, dentro de los límites del proyecto estructural. Los acabados, materiales y tonos son lo más común. Modificar distribución interior es posible en algunos casos, pero requiere autorización y suele tener un costo adicional.
¿Qué tan segura es una preventa inmobiliaria?
Tan segura como verificables sean los permisos, el fideicomiso y el historial de entregas de quien construye. La modalidad en sí no implica riesgo, la falta de verificación sí.
Tu departamento en preventa con Punto Destino
Llevamos más de 25 años desarrollando en colonias consolidadas de la Ciudad de México, con más de 200 edificios terminados y entregados. Ese historial es justamente lo que te recomendamos verificar en cualquier desarrolladora antes de firmar.
Nuestros desarrollos se ubican en la Roma, la Condesa, la Cuauhtémoc y la San Rafael, zonas con plusvalía sostenida y vida urbana establecida. Conoce las opciones disponibles en departamentos en preventa en CDMX o visita nuestro showroom para ver acabados y departamentos muestra.
